La crisi economica e i notai

gennaio 29, 2013 in Blog di Riccardo Genghini, notaio dipendente pubblico, Politica del Notariato

Nel 2012 si sono rogitate In Italia meno di 500 mila compravendite (quasi 480.000 secondo dati provvisori dell’Agenzia del Territorio, non ancora pubblicati), pari a circa 8,5 compravendite al mese in media per notaio. I mutui sono stati meno della metà: ISTAT (http://www.istat.it/it/archivio/71214) segnala che nel primo trimestre 2012 i mutui ipotecari sono calati del 50% rispetto al 2011 (64.000 iscrizioni/annotazioni d’ipoteca), per cui al 31.12.2012 probabilmente non si saranno raggiunte le 200.000 iscrizioni/annotazioni d’ipoteca.

In caso di perfetta suddivisione del lavoro fra tutti i notai d’Italia, ogni notaio stipulerebbe 12 atti immobiliari al mese (compravendite e mutui).

 Ma il lavoro non é distribuito in modo uguale nelle regioni d’Italia. Secondo l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio nel 2012 (http://www.agenziaterritorio.it/index.php?id=6348):

Il 55% degli atti si stipula al Nord, ove risiede il 47% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011

Il 22% degli atti si stipula nel Centro Italia ove risiede il 23% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011

Il 23% degli atti si stipula al Sud e nelle Isole, ove risiede il 30% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011.

http://www.notariato.it/it/notariato/sala-stampa/comunicati-stampa/archive/pdf-comunicati/composizione_notai_per_genere_2011.pdf

 Facendo un poco di matematica, si arriva alla conclusione che la MEDIA MENSILE PER NOTAIO DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA E MUTUO NEL 2012

al Nord sarebbe di 14 atti immobiliari (10 compravendite e 4 mutui al mese), 

al Centro sarebbe di 12 atti (8,5 compravendite e 3,5 mutui) 

al Sud e nelle isole la media sarebbe di 9 atti immobiliari (7 compravendite e 2 mutui: le banche erogano molti meno mutui al Sud, rispetto al Nord ed al Centro).

 

Se si considera che da circa 25 anni (ossia da quando io studio il mercato della pubblica funzione notarile) il 50% dei notai riceve il 20% degli incarichi professionali, mentre il residuo 50% svolge il rimanente 80% del lavoro (vi sono significative differenze a livello di distretto, ma non a livello di regioni), significa che il lavoro é statisticamente suddiviso all’incirca come segue:

Nord:                50% dei notai 28 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 7 atti immobiliari al mese

Centro               50% dei notai 24 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 6 atti immobiliari al mese

Sud e Isole        50% dei notai 18 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 4,5 atti immobiliari al mese

 

Dati approssimativi, visto che sono informazioni raccolte in modo “artigianale”…

 A occhio e croce direi che non occorre che vi siano fra i notai dei feroci accaparratori di lavoro, per fare sì che i notai che fanno parte del 50% che lavora meno, si trovino a fare pochissimi atti al mese.

Come noto, aborro l’idea dei tetti repertoriali (ossia di un limite massimo al lavoro che un  notaio potrebbe svolgere).

Vediamo cosa accadrebbe se si stabilisse che non é consentito superare il triplo della media distrettuale.

Secondo dati del Consiglio Notarile di Milano, i notai che superano il triplo della media distrettuale sono meno di 20 (su circa 500) ed il montante dei loro repertori (non sono un di loro) é inferiore ad 1/10 del totale distrettuale.

Il numero di atti che si potrebbe distribuire agli altri notai non arriverebbe a superare le due unità all’anno per notaio nel distretto…

 Se si portasse il tetto repertoriale a 2 volte la media distrettuale, direi (a naso) che solo il 10% dei notai supera tale media e assieme tali notai non arrivano a cumulare il 25% del lavoro totale.  Non ne sono certo, andrebbe verificato.

Ne consegue che potrebbe essere oggetto di redistribuzione solo il 5% in eccesso al limite massimo al 10% dei colleghi, vale a dire il 20% del lavoro (io ho fatto parte di questo 10% per cinque anni fino all’anno scorso).

Il 5% degli atti immobiliari, sono circa 32.500 in Italia.

Se fossero redistribuiti manu militari in parti uguali a tutti i notai più bisognosi, ne seguirebbe che 

– al Nord sarebbero da redistribuire 3 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno;

– al Centro sarebbero da redistribuire 2,4 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno;

– al Sud sarebbero da redistribuire 1,6 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno.

 

Nella migliore delle ipotesi (che é anche la meno realistica) il vantaggio medio per ciascun notaio che fattura meno del doppio della media repertoriale distrettuale, sarebbe di circa 14.000 euro di fatturato l’anno. 

Ma non credo che sia realistico che un giorno vi sia una sorta di Equitalia dell’atto notarile.

Questi 32.500 atti notarili in larga parte finirebbero con l’essere stipulati proprio dal 50% dei notai che già lavorano di più (ossia il rimanente 40% del primo 50% repertoriale, che pur lavorando tanto, non arriva al doppio della media distrettuale).

Insomma  il residuo 50% dei notai d’Italia non avrebbe (quasi) alcun beneficio da una norma sui tetti repertoriali: vi sarebbe una diversa e assai modesta riallocazione del lavoro nel vertice della piramide (ossia nell’ambito della metà dei notai che ha già il repertorio più alto, pur non superando il doppio della media distrettuale).

 

Come con le teorie comuniste, che hanno miseramente fallito, anche nel caso dei notai il problema non è l’equa distribuzione del reddito e del lavoro, ma la produttività e l’efficienza del lavoro.

Peraltro, neppure sotto il comunismo la differenza fra il reddito minimo e il reddito massimo era di 1:2 oppure di 1:3.

Il teorema del tetto reperortoriale si addice più ad una economia come quella della Cambogia di Pol Pot, e richiederebbe sanzioni altrettanto draconiane, per ottenere che si rispetti una così radicale iper-regolamentazione del lavoro, che priverebbe il cittadino della scelta del proprio notaio di fiducia in oltre trentamila casi all’anno.

Tutto ciò per arrivare ad una redistribuzione della ricchezza al vertice, senza benefici tangibili per la maggioranza. Proprio come é accaduto sotto il comunismo.

 

Insomma, se il lavoro non é produttivo, si diventa progressivamente sempre più poveri.  Naturalmente chi si impoverisce, à facilmente suggestionabile dall’idea che la sua condizione sia frutto delle malefatte di qualche approfittatore senza scrupoli; e nei periodi di crisi vi sono sempre le sirene che raccontano queste fandonie.  E qualche linciaggio capita.

 Sarebbe bello disporre di numeri certi.  È proprio strano che nè sindacato, né cassa, né il CNN abbiano mai pensato di diffondere dei dati attendibili.  I miei, purtroppo, non lo sono, perché non ho i mezzi per accedere ad informazioni certe.

L’incertezza sui dati favorisce il panico e la richiesta di un rafforzamento dei controlli e dei poteri degli organi di categoria: insomma, gli unici a beneficiare di questa straordinaria disinformazione sono gli organi di categoria, cui alcuni desiderano affidare funzioni taumaturgiche che gli organi di categoria non potrebbero assolvere in modo efficace, neppure se la legge gliele affidasse.

 

Prende sempre più corpo la proposta di alcuni notai,  di trasformare i notai in dipendenti pubblici.

Ció sicuramente favorirebbe il 50% dei notai che lavora meno, per cui non é irrazionale che loro invochino la statalizzazione integrale della funzione pubblica.  Oggi essi vivono nella condizione peggiore possibile.

 Certo prima di prendere una siffatta decisione, sarebbe opportuno disporre dei dati e sapere se, alla fine, chi lavora poco é penalizzato dalla illecita concorrenza di altri, oppure da altri fattori meno appariscenti e, soprattutto, meno facili da accettare (come ad esempio che, in genere, lavorano di più i notai più bravi e che i notai accaparratori di lavoro sono una minoranza che sposta solo una minima parte del lavoro)…

Un sondaggio di opinione potrebbe farci scoprire che il cittadino, per non perdere il diritto di scegliere il proprio notaio, sarebbe favorevole al prepensionamento o alla cassa integrazione dei notai per ridurne il numero legale, ma non all’abrogazione del notaio come pubblico ufficiale e libero professionista.