La crisi economica e i notai

gennaio 29, 2013 in Blog di Riccardo Genghini, notaio dipendente pubblico, Politica del Notariato

Nel 2012 si sono rogitate In Italia meno di 500 mila compravendite (quasi 480.000 secondo dati provvisori dell’Agenzia del Territorio, non ancora pubblicati), pari a circa 8,5 compravendite al mese in media per notaio. I mutui sono stati meno della metà: ISTAT (http://www.istat.it/it/archivio/71214) segnala che nel primo trimestre 2012 i mutui ipotecari sono calati del 50% rispetto al 2011 (64.000 iscrizioni/annotazioni d’ipoteca), per cui al 31.12.2012 probabilmente non si saranno raggiunte le 200.000 iscrizioni/annotazioni d’ipoteca.

In caso di perfetta suddivisione del lavoro fra tutti i notai d’Italia, ogni notaio stipulerebbe 12 atti immobiliari al mese (compravendite e mutui).

 Ma il lavoro non é distribuito in modo uguale nelle regioni d’Italia. Secondo l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio nel 2012 (http://www.agenziaterritorio.it/index.php?id=6348):

Il 55% degli atti si stipula al Nord, ove risiede il 47% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011

Il 22% degli atti si stipula nel Centro Italia ove risiede il 23% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011

Il 23% degli atti si stipula al Sud e nelle Isole, ove risiede il 30% dei notai d’Italia secondo dati del CNN del 2011.

http://www.notariato.it/it/notariato/sala-stampa/comunicati-stampa/archive/pdf-comunicati/composizione_notai_per_genere_2011.pdf

 Facendo un poco di matematica, si arriva alla conclusione che la MEDIA MENSILE PER NOTAIO DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA E MUTUO NEL 2012

al Nord sarebbe di 14 atti immobiliari (10 compravendite e 4 mutui al mese), 

al Centro sarebbe di 12 atti (8,5 compravendite e 3,5 mutui) 

al Sud e nelle isole la media sarebbe di 9 atti immobiliari (7 compravendite e 2 mutui: le banche erogano molti meno mutui al Sud, rispetto al Nord ed al Centro).

 

Se si considera che da circa 25 anni (ossia da quando io studio il mercato della pubblica funzione notarile) il 50% dei notai riceve il 20% degli incarichi professionali, mentre il residuo 50% svolge il rimanente 80% del lavoro (vi sono significative differenze a livello di distretto, ma non a livello di regioni), significa che il lavoro é statisticamente suddiviso all’incirca come segue:

Nord:                50% dei notai 28 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 7 atti immobiliari al mese

Centro               50% dei notai 24 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 6 atti immobiliari al mese

Sud e Isole        50% dei notai 18 atti immobiliari al mese, 50% dei notai 4,5 atti immobiliari al mese

 

Dati approssimativi, visto che sono informazioni raccolte in modo “artigianale”…

 A occhio e croce direi che non occorre che vi siano fra i notai dei feroci accaparratori di lavoro, per fare sì che i notai che fanno parte del 50% che lavora meno, si trovino a fare pochissimi atti al mese.

Come noto, aborro l’idea dei tetti repertoriali (ossia di un limite massimo al lavoro che un  notaio potrebbe svolgere).

Vediamo cosa accadrebbe se si stabilisse che non é consentito superare il triplo della media distrettuale.

Secondo dati del Consiglio Notarile di Milano, i notai che superano il triplo della media distrettuale sono meno di 20 (su circa 500) ed il montante dei loro repertori (non sono un di loro) é inferiore ad 1/10 del totale distrettuale.

Il numero di atti che si potrebbe distribuire agli altri notai non arriverebbe a superare le due unità all’anno per notaio nel distretto…

 Se si portasse il tetto repertoriale a 2 volte la media distrettuale, direi (a naso) che solo il 10% dei notai supera tale media e assieme tali notai non arrivano a cumulare il 25% del lavoro totale.  Non ne sono certo, andrebbe verificato.

Ne consegue che potrebbe essere oggetto di redistribuzione solo il 5% in eccesso al limite massimo al 10% dei colleghi, vale a dire il 20% del lavoro (io ho fatto parte di questo 10% per cinque anni fino all’anno scorso).

Il 5% degli atti immobiliari, sono circa 32.500 in Italia.

Se fossero redistribuiti manu militari in parti uguali a tutti i notai più bisognosi, ne seguirebbe che 

– al Nord sarebbero da redistribuire 3 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno;

– al Centro sarebbero da redistribuire 2,4 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno;

– al Sud sarebbero da redistribuire 1,6 atti immobiliari al mese, per ciascun notaio appartenente al 50% che lavora meno.

 

Nella migliore delle ipotesi (che é anche la meno realistica) il vantaggio medio per ciascun notaio che fattura meno del doppio della media repertoriale distrettuale, sarebbe di circa 14.000 euro di fatturato l’anno. 

Ma non credo che sia realistico che un giorno vi sia una sorta di Equitalia dell’atto notarile.

Questi 32.500 atti notarili in larga parte finirebbero con l’essere stipulati proprio dal 50% dei notai che già lavorano di più (ossia il rimanente 40% del primo 50% repertoriale, che pur lavorando tanto, non arriva al doppio della media distrettuale).

Insomma  il residuo 50% dei notai d’Italia non avrebbe (quasi) alcun beneficio da una norma sui tetti repertoriali: vi sarebbe una diversa e assai modesta riallocazione del lavoro nel vertice della piramide (ossia nell’ambito della metà dei notai che ha già il repertorio più alto, pur non superando il doppio della media distrettuale).

 

Come con le teorie comuniste, che hanno miseramente fallito, anche nel caso dei notai il problema non è l’equa distribuzione del reddito e del lavoro, ma la produttività e l’efficienza del lavoro.

Peraltro, neppure sotto il comunismo la differenza fra il reddito minimo e il reddito massimo era di 1:2 oppure di 1:3.

Il teorema del tetto reperortoriale si addice più ad una economia come quella della Cambogia di Pol Pot, e richiederebbe sanzioni altrettanto draconiane, per ottenere che si rispetti una così radicale iper-regolamentazione del lavoro, che priverebbe il cittadino della scelta del proprio notaio di fiducia in oltre trentamila casi all’anno.

Tutto ciò per arrivare ad una redistribuzione della ricchezza al vertice, senza benefici tangibili per la maggioranza. Proprio come é accaduto sotto il comunismo.

 

Insomma, se il lavoro non é produttivo, si diventa progressivamente sempre più poveri.  Naturalmente chi si impoverisce, à facilmente suggestionabile dall’idea che la sua condizione sia frutto delle malefatte di qualche approfittatore senza scrupoli; e nei periodi di crisi vi sono sempre le sirene che raccontano queste fandonie.  E qualche linciaggio capita.

 Sarebbe bello disporre di numeri certi.  È proprio strano che nè sindacato, né cassa, né il CNN abbiano mai pensato di diffondere dei dati attendibili.  I miei, purtroppo, non lo sono, perché non ho i mezzi per accedere ad informazioni certe.

L’incertezza sui dati favorisce il panico e la richiesta di un rafforzamento dei controlli e dei poteri degli organi di categoria: insomma, gli unici a beneficiare di questa straordinaria disinformazione sono gli organi di categoria, cui alcuni desiderano affidare funzioni taumaturgiche che gli organi di categoria non potrebbero assolvere in modo efficace, neppure se la legge gliele affidasse.

 

Prende sempre più corpo la proposta di alcuni notai,  di trasformare i notai in dipendenti pubblici.

Ció sicuramente favorirebbe il 50% dei notai che lavora meno, per cui non é irrazionale che loro invochino la statalizzazione integrale della funzione pubblica.  Oggi essi vivono nella condizione peggiore possibile.

 Certo prima di prendere una siffatta decisione, sarebbe opportuno disporre dei dati e sapere se, alla fine, chi lavora poco é penalizzato dalla illecita concorrenza di altri, oppure da altri fattori meno appariscenti e, soprattutto, meno facili da accettare (come ad esempio che, in genere, lavorano di più i notai più bravi e che i notai accaparratori di lavoro sono una minoranza che sposta solo una minima parte del lavoro)…

Un sondaggio di opinione potrebbe farci scoprire che il cittadino, per non perdere il diritto di scegliere il proprio notaio, sarebbe favorevole al prepensionamento o alla cassa integrazione dei notai per ridurne il numero legale, ma non all’abrogazione del notaio come pubblico ufficiale e libero professionista.

 

Cosa é oggi la funzione pubblica del notaio ?

gennaio 12, 2013 in Blog di Riccardo Genghini, Politica del Notariato

Cosa intendo dire, quando scrivo che la nostra funzione pubblica é gravemente malata, in stadio terminale?

Ecco:
– che funzione pubblica é, un servizio pubblico senza una tariffa pubblica unica e vincolante? Ricordiamoci, però, che la tariffa l’abbiamo disapplicata noi, prima che venisse abrogata!
– che funzione pubblica é, un servizio pubblico in cui il numero dei soggetti incaricati non é saggiamente regolato, in modo da garantire l’erogazione del servizio in modo continuo?  Ad agosto trovare un notaio é difficilissimo… la domenica impossibile!
– oggi se mi capita di dovere interloquire con un giudice, mi rendo conto che sempre più spesso sono considerato alla stregua di un qualsiasi cittadino, non come un pubblico ufficiale incardinato nella Direzione generale degli affari civili del Ministero della Giustizia;
– infine, ahimè, alcuni amici che si occupano di antiriciclaggio in Banca d’Italia e nella Guardia di Finanza, me l’hanno detto senza perifrasi: il notaio non é da loro percepito come un loro “alleato”, bensí come un professionista potenzialmente colluso con i soggetti indagati.  In materia di antiriciclaggio non aspettatevi alcun riguardo da parte delle autorità competenti !

Non é tutto, ma credo che basti, per comprendere che la funzione pubblica del notaio, nella prassi, é mutata.
Io non voglio fare finta che tutto va bene e che il mio titolo di notaio abbia un significato che da tempo non ha più.
Preferisco guardare in faccia alla realtà.
Non faccio che osservare i sintomi del malessere della categoria (su cui chi mi critica, peraltro, spesso concorda) e (come un medico) cerco di fare una diagnosi del male e propongo una prognosi.
La prognosi é importante per noi. Descrive cosa dovremo fare domani, per continuare ad avere un lavoro e una funzione sociale.

A questo punto entrano in gioco coloro che “dissentono” da me  (le virgolette stanno ad indicare che non hanno compreso il mio pensiero, ma dissentono comunque). Mi sembra di potere classificare i dissenzienti in due categorie:
a) Le Mamme premurose e inconsolabili. Rifiutano la diagnosi (coma irreversibile) anche se tendono a vedere tutti gli stessi sintomi (in modo persino più evidente, non voglio dire esagerato). Cercano di consolare sè e gli altri astanti, dicendo: “Ma vedrai, che, come Lazzaro, la funzione pubblica risorgerà e camminerà”.  Anzi non é morta. Non può essere morta… Non morirà mai !
b) I talebani pronti al martirio. Teorizzano il tanto peggio, tanto meglio, il gesto eclatante ed eroico. Sognano l’ultima carica della cavalleria contro un nemico spietato e superiore numericamente. Dicono “io non sono disposto a scendere così in basso come Te, Genghini”. Quel mestiere che Tu Ti dichiari pronto a fare, io non lo voglio fare.  Meglio fare il funzionario di stato. Meglio qualsiasi cosa, piuttosto che quello che Tu saresti disposto a fare.

Entrambe le categorie di Colleghi dissenzienti, tendono a credere che la mia diagnosi impietosa, sia una descrizione del notariato che io vorrei.  NO! Purtroppo é la descrizione di quello che c’é, non di quello che vorrei che ci fosse.
E l’errore si spiega facilmente: deriva dal fatto che i miei critici tendono a guardare solo alla deontologia della funzione notarile (alla teoria, ai principi), dimenticandosi che occorre chiedersi se quella deontologia é ancora possibile o realistica nel contesto reale del lavoro quotidiano.
È l’errore che ha fatto il Generale Cadorna per tutta la prima parte della Grande Guerra, fino a Caporetto.

Una ultima considerazione, la più delicata.
Che dire di un notaio che dal 1938 in poi in Italia aiutava gli ebrei a non essere espropriati dei loro beni? Sul piano legale era un notaio che aiutava a eludere la legge.  E di un notaio che finanziava la Resistenza? Era un criminale passibile della pena di morte.

Il nostro stato é in crisi. Crisi vera, profonda.
Il nostro stato rinnega le promesse fatte e limita i diritti dei suoi cittadini, talora con una violenza che neppure sotto il fascismo si é vista: presunzioni di colpevolezza nel diritto fiscale e penale; anagrafi elettriche e dei conti correnti… uso disinvolto della custodia cautelare… e poi abbiamo un ceto politico degno dei migliori stati africani, secondo le statistiche di “Transparency International” http://www.transparency.org/cpi2012/results
Quale ruolo ha il notaio in uno stato in crisi di identità, in uno stato che potrebbe decidere di non rispettare i diritti acquisiti dai propri cittadini, che potrebbe violare i loro diritti (magari con una legge incostituzionale).  Non é una questione accademica !   Sta già accadendo… é già accaduto.

In un mondo che cambia… in uno Stato in crisi di identità… il notaio può appiattirsi sulla mera funzione pubblica? La risposta non é facile, nè scontata.

Appunti per l’assemblea dell’Associazione Sindacale dei Notai della Lombardia del 17.12.2012

dicembre 17, 2012 in Blog di Riccardo Genghini, Politica del Notariato

La situazione dello Stato è critica.

Lo è anche quella del Notariato.

Le analisi della situazione di crisi sviluppate dai notai e dai loro organi istituzionali, tendono a ribadire la centralità della funzione notarile nel sistema giuridico italiano. Dal punto di vista del notaio ciò è una realtà indiscutibile.  Ma come si presenta la funzione notarile dal punto di vista del cittadino e delle istituzioni?

Dal punto di vista degli ultimi Governi e dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, il notaio è parte del problema, non della soluzione. Infatti:

  1. negli ultimi 7 anni le competenze per materia dei notai sono state progressivamente ridotte. L’argomento che ciò avrebbe avuto ripercussioni percepibili sulla certezza dei traffici giuridici non ha avuto riscontro tangibile (sulla stampa e sugli altri media). Il notariato ha cercato di supportare una interpretazione abrogativa delle novità normative (cancellazioni d’ipoteca e cessione delle quote sociali) senza successo;
  2. cinque anni fa è stata abrogata la tariffa notarile (v., fra gli altri, Protettì Di Zenzo). Anche qui il notariato ha cercato di sostenere che la riforma delle tariffe professionali non riguardasse i notai, senza sucesso;
  3. la crisi economica ha determinato una riduzione dell’attività immobiliare e societaria senza precedenti dal 1943 ad oggi. Altri settori dell’economia sono stati supportati dall’azione governativa, non il settore notarile, che ha dovuto ridurre il numero degli impiegati di circa 8.500 unità, vale a dire dello stesso numero di dipendenti che lavorano all’ILVA di Taranto. Un dato che dovrebbe fare riflettere i notai.

Dal punto di vista del cittadino, appare evidente che il notaio meno caro è il notaio migliore. Si può biasimare che i nostri clienti abbiano un atteggiamento così opportunistico. Esso, purtroppo, è razionale: se tutti i notai sono bravi (praticamente infallibili) per quale motivo spendere più del meno possibile?  Certo che un bell’ufficio, una stipula lunga e avvolgente e personale qualificato migliorano la qualità della prestazione! Ma chi compra casa cerca di investire il più possibile nel mattone (ancora una volta una scelta razionale!) e assolutamente non vuole vedere lievitare i costi della transazione.  La linea politica/deontologica del notariato in questo contesto ha cercato in ogni modo di contrastare una differenziazione dei servizi notarili, con l’involontario (ma inevitabile) effetto di rafforzare la competizione sul prezzo.

Infine il cittadino ha visto sradicate le prassi contrattuali abusive di banche e costruttori, grazie all’azione congiunta di Banca d’Italia, Governo e AGCM. I notai sono stati incapaci di produrre degli orientamenti o delle prassi che evitassero le forme più egregie di abuso contro il contraente più debole! 

Dal punto di vista dei notai, è evidente che gli organi della categoria (sindacato incluso) si sono adoperati in modo assai diverso per cercare di fronteggiare la situazione. E precisamente:

1. Alcuni organi consiliari hanno in modo efficace realizzato delle iniziative che hanno reso possibile l’erogazione di servizi ad alto valore aggiunto a favore della collettività, consorziando i notai e creando delle strutture altamente efficienti, che hanno avuto il riconoscimento delle istituzioni e dei cittadini/utenti. Ad esempio Brescia.

2. Altri organismi/associazioni notarili hanno cercato di fare la stessa cosa, senza però riuscirvi. Il Consiglio Nazionale, ad esempio.

3. Altri organi consiliari hanno moltiplicato le proprie iniziative per fronteggiare la situazione. Tuttavia questo moltiplicarsi di iniziative, non ha avuto alcuna ricaduta positiva sui notai del distretto. Ad esempio, oltre al Consiglio Nazionale, anche i distretti riuniti di Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese. Oltre alla cosiddetta Commissione Massime Societarie, vi sono tavoli di discussione fra Consiglio Notarile di Milano e:

a) Agenzia del Territorio, senza un percepibile effetto migliorativo per  notai
b) Agenzia delle Entrate, con un percepibile peggioramento del rapporto fra notaio e ufficio del registro, sempre più alla ricerca di nuovo gettito. Organizzare e coordinare lo sforzo dei notai sul territorio avrebbe avuto un esito migliore
c) Registro delle Imprese, che, tuttavia, ha reintrodotto la sospensione feriale dei termini, rigettando una interpretazione (errata, per il vero) del Consiglio sulla natura della sospensione dei termini stessa.
d) Associazioni di consumatori, senza ricadute percepibili sul lavoro dei notai
e) Banche, senza alcun percepibile effetto sul lavoro dei notai, a parte la creazione di tariffe (indicative?) per le surroghe, nonostante l’abrogazione delle tariffe minime professionali, cui ha fatto seguito una indagine dell’Antitrust
f) i singoli Cittadini (ad es.: Comprare Casa senza rischi) che ha avuto il merito di introdurre l’idea che il notaio debba/possa fare qualcosa gratis. Idea prontamente ripresa dal legislatore (su istanza del Consiglio Nazionale del Notariato) in materia di società a responsabilità limitata semplificata.

Si fa notare, sia dal Consiglio Nazionale, sia dal Consiglio Notarile di Milano, che la situazione sarebbe ancora peggiore senza le loro iniziative. Ma forse a questo punto ciò non è sufficiente: per la maggioranza dei notai è in discussione la possibilità di continuare a operare; oltre settecento notai su meno di 5000 ha richiesto la cessazione prima del termine massimo… Si tratta del 15% dei notai italiani…

4. Alcuni consigli distrettuali hanno iniziato a perseguire sul piano disciplinare gli accaparratori.

5. La maggioranza degli altri organi notarili sono semplicemente inattivi.

Quale potrebbe essere a questo punto una politica di riscossa per i notai?

Personalmente ritengo che sia urgente ed improrogabile:

  1. da subito abbandonare le iniziative “politiche” che negli ultimi anni non hanno avuto alcuna ricaduta positiva per i notai stessi o per i cittadini, le istituzioni, le aziende. La dicotomia fra istituzione prestigiosa (?) e singolo notaio (in grave difficoltà), implica un fallimento politico grave e gravi responsabilità sul piano politico. Chi ne ha la responsabilità politica deve essere chiamato ad assumersela. La politica del notariato, a questo punto, deve sapersi differenziare dalla politica nazionale, dove è assai raro che qualcuno sia assuma la responsabilità politica di qualcosa;
  2. evitare di indulgere in interpretazioni della legge “pro domo propria”: il notariato dovrebbe essere garante della legalità, prima che dei propri interessi personali. Le nostre norme interne, non pongono il notaio (o il notariato) al di sopra della legge;
  3. favorire la competizione fra notai sulla qualità e sulla varietà delle prestazioni professionali notarili, con una inversione di tendenza radicale rispetto alle precedenti politiche, che hanno privilegiato l’omogeneizzazione e l’idea che “tutto fosse dovuto” (v. i cosiddetti protocolli). Il “tutto compreso” è inconciliabile con una liberalizzazione tariffaria e questo “bundling” dei servizi notarili potrebbe essere persino contra legem;
  4. incoraggiare ogni forma di aggregazione fra notai, che sia capace di creare dei “poli” notarili capaci di erogare servizi professionali con modalità che rendano percepibile ai terzi la qualità notarile. Incoraggiare la ricerca ed il conseguimento di una maggiore efficienza nelle strutture notarili;
  5. accettare che la qualità della politica del notariato non va misurato sulla base della bellezza e purezza delle idee professate, ma sulla base dei risultati concreti conseguiti. La politica è l’arte del possibile!

Mi permetto una considerazione conclusiva.  Molti nella categoria si lamentano che non vi è coesione fra notai. Si tende ad attribuire la colpa di ciò all’individualismo o all’avidità di alcuni.  Francamente penso che vi siano altre, più scomode, spiegazioni del fatto che in un momento così difficile la maggioranza dei notai pensino solo a (salvare) sé stessi e non a concorrere alla realizzazione di un grande progetto politico:

1)     perché non è credibile il progetto politico,

2)     perché non ne sono credibili gli ideatori e gli attuatori (considerando i risultati conseguiti),

3)     perché non è plausibile che il semplice rispetto delle regole interne (protocolli e deontologia) garantirebbe a noi notai un futuro professionale ed umano migliore!

Credo che l’assemblea di oggi dovrebbe essere capace di discutere di questi temi.

Riccardo Genghini